【医師の不動産投資】節税効果と融資の力で効率よく資産を増やそう

0. 【医師の不動産投資】節税効果と融資の力で効率よく資産を増やそう

「医師として得た給与を不動産投資で増やしたい」
「そもそも医師に不動産投資は向いているのかな?」
「医師が不動産投資をするときのポイントを知りたい」

不動産投資は投資の中でも安定的なイメージがあるため、以上のように考えている医師の方も多いでしょう。

そこで本記事では、わずか30歳の時、投資でセミリタイアし、数多くの方の資産づくりをお手伝いしてきた私の実体験や経験を交えて、医師の不動産投資について解説します。

最後まで読むと、医師が不動産投資に有利な理由や投資する際のポイントなどがわかります。

私は自身の経験を活かして、資産づくりの方法を伝えるために投資の実践講座を主催してきました。

その受講生の中で最も多い層が、医師です。

今までもさまざまな医師の方の資産状況を拝見し、資産づくりをサポートしてきました。

私自身の投資経験と医師の方のサポートを通じて得た知見を活かして解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

1. はじめに:医師の不動産投資とは?

不動産投資とは、マンション、戸建てや商業ビル、駐車場、倉庫、太陽光発電などの収益を生んでくれる不動産への投資です。

自分や家族などが使うためではなく、基本的に他の人に貸し出して収益を得るために不動産を購入するのです。

そして、不動産投資の収益には以下2種類があります。

  • インカムゲイン:賃料など継続的に得られる収益
  • キャピタルゲイン:不動産の値上がりによって得られる売却益

つまり、購入した不動産を運用したり、値上がりを予想して売買したりして収益を得るのです。

目指したいゴールによってどちらの方法を選ぶかを決めていきます。

もしかすると、医師の方の中には不動産投資に関する勧誘電話やセールスを受けている方もいるかもしれません。

詳しい理由はのちほどお伝えしますが、医師の方は不動産投資のための融資を非常に受けやすい立場にあるからです。

不動産投資自体は良くも悪くもないものですが、頻繁に勧誘を受けると悪いイメージを持ってしまう人も多いのが実情です。

残念なことに、勧誘や販売による利益を求めるあまりに、投資家の利益が少なくなっている案件もあります。

だからと言って、不動産投資自体が悪いわけではありません。

適切な投資方法と物件の選び方を学び、適切に運用していけばよいのです。

不動産投資によって資産形成をしたい方は、ほかの投資と同じく「不動産投資には善も悪もない」という事実を頭に入れておきましょう。

 

2. 医師という職業の特性について

不動産投資をする場合には、医師としての特性を活かしていくことが重要になります。

医師という職業には以下のような特性があります。

医師という職業の特性4つ
  • 一般に高給取りである
  • 国家資格で医師の供給が限定
  • 融資が非常につきやすい
  • 本業が忙しく投資にかける時間がない

それぞれ解説していきますので「自分は不動産投資に対してどういったメリットと注意点を知るべきなのか」を考えながら読んでみてください。

 

2-1. 一般に高給取りである

医師は一般と比べると高給取りであるため、投資に回せる資金が多いという利点があります。

国税庁の調査によると、日本人の平均年収はおよそ460万円です。

医師の場合には専門領域や雇用形態によっても異なりますが、年収1,000万円を超えることも少なくありません。

投資は資金が多ければ多いほど、大きなリターンが期待できます。

医師の方は投資に回せる資金が大きいため、収益をあげやすいのです。

正しい投資知識を身につけて正しく運用できれば、不動産投資によって資産形成を進めていくこともできるのです。

 

2-2. 国家資格で医師の供給が限定

医師として働くためには国家試験を受験し、医師免許を得なければなりません。

そのためには大学で6年間も学ぶ必要があり、学費も多くかかります。

医師になるための障壁が高いため、医師という仕事の供給が飽和する可能性が低いのです。

安定的に仕事が得やすい環境になっており、他の職業と比べて仕事がなくなるリスクもあまりありません。

継続的に投資をするためには、安定した収入が必要になります。

そういった点から言っても、医師という職業は投資にとても有利と言えるでしょう。

 

2-3. 融資が非常につきやすい

医師として働いている場合、投資資金の融資が非常につきやすいです。

すでにお伝えした通り、医師は安定的に仕事があり給与も高いからです。

不動産投資は投資金額が大きいため、基本的には銀行から融資を受けて投資を行います。

医師は安定した職業であり、銀行からの信頼も厚く最も融資を受けやすい職業でもあります。

職業ごとの融資の借りやすさについては、以下の記事で解説していますので、興味があればそちらもあわせてご覧ください。

【第1位は〇〇】実は投資に向いている職業ランキング

 

2-4. 本業が忙しく投資にかける時間がない

医師の仕事は患者の状態によっては長時間労働になることが多く、投資に避ける時間があまりありません。

勤務形態などにもよりますが、夜中の緊急呼び出しや当直がある場合にはとくに大変でしょう。

緊急の呼び出しはいつ呼ばれるかわからないため、投資のために常に値動きを確認するような投資は向いていません。

ある程度の時間は放置でも利益を出せるような投資方法を選ぶようにしましょう。

また、仕事時間以外にも新しい医療技術の勉強をしたり、仕事の疲れを癒やしたりする時間も必要になります。

投資では的確な判断をすることがとても大切です。

医師の方は健康にも留意されているかと思いますが、十分な睡眠を確保するなどは投資においても必要不可欠なのです。

 

3. 医師による不動産投資のメリット

医師の特徴がわかったところで、不動産投資をするメリットについても見ていきましょう。

医師が不動産投資するメリットとしては以下3つがあります。

医師が不動産投資をするメリット3つ
  • 給与にかかる所得税の節税ができる
  • 融資の力がフル活用できる
  • 買った後は、通常手間や時間がかからない

メリットを意識して投資することで、よりその恩恵を得られるようになります。

また、自分の投資に自信を持てるようになり、投資中にも精神的に安定していられるでしょう。

 

3-1. 給与にかかる所得税の節税ができる

医師は給与が高い分、所得税も高額になります。

所得税は累進課税と言って、所得が高いほど支払うべき税金の割合が高くなります。

多くの医師が家計管理や資産形成で悩むポイントです。

所得税を安く抑えることで資産形成をより効率的に行えるようになるため、節税できる制度をなるべく使うようにすることが重要です。

そして、不動産投資を行うと節税効果が得られます。

具体的には、不動産を取得すると以下の項目が経費として計上できます。

  • 初期費用(仲介手数料・不動産取得税)
  • 建物の減価償却費
  • 借入金の利息
  • 物件管理費・清掃費
  • 各種リフォーム代金(の一部)
  • 固定資産税・都市計画税

給与から経費を差し引いた金額に税金がかかる形になりますので、節税効果が得られるのです。

また、投資からの収益は個人事業主として受け取る形になります。

個人事業主になると、交通費や飲食費なども事業を行う中で使った分であれば該当するものを経費として扱えるようになります。

ただし、これらの経費計上のメリットについては、本業や不動産投資による利益が十分にあることが前提です。

医師としての収入が激減するなどしてしまうと、経費とぶつける収入が少なく、所得税の節税効果も低くなります。

あくまで、経費計上のメリットは、給与収入や賃料収入など十分な収入があることが前提であると覚えておきましょう。

 

3-2. 融資の力がフル活用できる

不動産投資は、「融資あるいはその他の資金調達のゲーム」です。

投資するべき金額が大きいため、よほどのキャッシュがある人を除いて、外部から資金調達が必要だからです。

融資の活用には以下のようなメリットがあります。

  • 初期投資の負担が少なくなり、始めやすくなる
  • 投資資金が大きくなるので、選べる物件が多くなる
  • 資金繰りがしやすくなり、増収のための買い増しがしやすくなる

その点、医師として働いている方は銀行からの融資が非常に受けやすいため、不動産投資においては最強のポジションにいると言えるでしょう。

「上手な融資は力」と覚えておきましょう。

投資と融資の関係について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

【投資の元手がない?!】借金という最高の資産拡大マシーンを活用しよう(概要動画付き)

借金は最強の武器!億万長者だけが知る正しい借金の使い方

 

3-3. 買った後は、通常手間や時間がかからない

不動産投資で賃料を得る場合、一度購入してしまえばさほど手間や時間はかかりません。

基本的に、不動産の管理会社が日常の管理や入居付、リフォームの見積もり取得まですべてやってくれるからです。

不動産収入が不労所得と呼ばれる所以です。

ただし、購入した物件にきちんと入居者が集まることが前提になります。

当然ながら、利用してもらえなければ収益は出ませんので、収益が出る良い物件を購入するようにしましょう。

そして、しっかりと管理を行ってくれる管理会社を選ぶことも重要です。

管理が疎かになってしまうと、入居の不満や退去につながる原因になったり、余計な手間がかかったりと、投資収入に響いてしまったりするからです。

管理会社を選ぶ際のポイントとしては以下が挙げられます。

  • 他の管理物件の稼働状況が良好か
  • 担当者とスムーズに連絡が取れるか
    (連絡頻度や意思疎通に問題ないか?)
  • 管理業務の体制がしっかりと整っているか
  • 管理業務のスピード感は高いか
    (募集等の仕事が遅いと収益性に影響が出ます)
  • 物件から近い場所に事務所があるか

以上のポイントを意識して、良い管理会社を選んでみてください。

 

4. 医師がすべき不動産投資の方法とは?

続いて、不動産投資の方法について紹介していきます。

医師がすべき不動産投資の方法4つ
  • 不動産投資の大前提:成功するための無限の方法がある
  • 融資のメリットが最大限活かせる投資方法
  • 時間がかからない投資方法
  • 理想的には大きな金額の物件を買う

医師という職業の特徴も踏まえた上で、効率のよい投資方法を紹介します。

「不動産投資をやってみたい」と感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

4-1. 不動産投資の大前提:成功するための無限の方法がある

不動産投資にはさまざまな方法があります。

都市圏の物件を買うのか地方の物件を買うのか、マンションは一棟買うのか区分で買うのか、そもそもマンションか戸建てか、などなど…。

不動産投資を行うために勉強を始めると、さまざまな情報があり迷ってしまう人も多いです。

しかし、不動産投資における正解は1つではなく無限にあります。

誰にでも当てはまるベストな投資方法は存在しません。

迷わせてしまうかもしれませんが、不動産を突き詰めた方は私を含めてみなこう考えるようになります。

あなたが目指したいゴールや現状などにあわせて、最適な投資方法を選んでいきましょう。

 

4-2. 融資のメリットが最大限活かせる投資方法

医師は融資を受けやすいという特性をもっていますので、融資をフル活用することを大切にしてください。

具体的には、購入価格に対する融資割合は可能な限り高め、現金で買えても絶対に買わないようにすることが重要です。

融資をフル活用することで、医師としての強みを発揮でき、投資の効率も最大限に高めることができます。

また、金融機関の評価(≒積算評価)が可能な限り高い物件を選ぶことも重要です。

積算評価とは、簡単に説明すると、購入した物件がどのくらい担保価値(=借金のカタとしての価値)を持つかといった指標のことです。

積算評価が高いほど、金融機関は「貸し倒れても、不動産を差し押さえれば回収できるだろう」と判断します。

その結果、融資を受けやすくなったり、金額や金利など有利な条件で融資を受けられるようになったりします。

いずれにしても、現預金は融資が足りなかったがどうしても買いたい物件の購入などだけに使うようにするのが大切です。

現預金は、まさに「切り札」として最後の最後までとっておき、融資を最大限活用することを意識していきましょう。

 

4-3. 時間がかからない投資方法

医師として働いている場合には本業が忙しいため、あまり時間がかからない投資方法を選ぶことが重要です。

不動産投資においては、賃料を得る方法が向いており、とくに手間をかけずとも入居者が集まる物件を選ぶことが望ましいです。

手間をかけずに空きがあまりない状態を維持できれば、時間が確保できなくても安定的に収益を得られます。

手間のかからない物件を探す際には、立地・間取り・競合物件などの諸条件をしっかりと確認するようにしましょう。

また、築年数にも注目し、原則は比較的新しい物件を選ぶことも重要です。

不動産投資は長く続けていくものですが、物件が老朽化してきた場合にはある程度はリフォームが必要になるからです。

リフォームの見積もりや手配などは管理会社が代行してくれますが、最終的な意思決定(提案された内容で行うかどうか)はあなたがする必要があります。

意思決定をするためにはリフォームの内容や物件の状態を見積書や写真などで確認する必要があり、決めるエネルギーがかかるものです。

できれば新しい物件を選ぶようにして、リフォームの手間も減らしていきましょう。

 

4-4. 理想的には大きな金額の物件を買う

金額の大きな物件を借りられるだけ借りる方がお得に投資ができます。

「金額が小さい方がリスクが低いのでは?」と考える方もいるかもしれませんが、金額の小さな物件は基本的に投資の効率が悪くなってしまいます。

それは、次の融資を受けるまでに時間がかかるからです。

最初の物件を購入して収益が安定したら、物件を買い増しをしてより大きな収益を得るために投資規模を広げる段階になります。

しかし、多くの銀行ではすぐに貸してくれることはあまりなく、最低でも次の融資は数年以上先になることが多いです。

また、別の銀行を使う場合でも、当然融資実行までには審査があり、再度審査や購入自体の手続きを行うのにも結構な労力がかかります。

一度行うだけでもそれなりに大変であるにもかかわらず、何度も繰り返すのは非常に効率が悪いです。

金額の小さな物件では、収益の絶対額を増やすために何度も買い増す必要があります。

こういった手間を減らしていくためにも、あなたが融資を引ける最大限の範囲で金額の大きな物件を選ぶようにしましょう。

 

5. まとめ

医師は融資が受けやすく、不動産投資に有利な立場にあるのが特徴です。

本業が忙しく時間が取りづらいという問題もありますが、手間が少ない物件を選ぶことで十分に対処できます。

融資の力をフル活用して金額の大きな物件を購入し、医師の強みを生かしながら効率よく不動産投資をしていきましょう。

実際に投資を始める場合には、融資の考え方などより具体的な内容についても事前に学習しておくことが重要です。

さらに不動産投資への理解を深めたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

【必見】不動産投資を勉強する前に必ず知るべき5つのポイント

【失敗激減】不動産投資の勉強方法7選のポイントと注意点

【不動産投資に資格は必要?】勉強すべき12の資格を徹底比較

【要注意】不動産投資の最大のリスクは〇〇である

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Midas Minds LLC 代表 ジャストフィット投資法™ 専門家 八乙女暁(やおとめさとる) 投資家/経営コンサルタント/米国公認会計士 30歳で資産10億円以上を得て、セミリタイヤを達成。 その経験とノウハウを活かし、あなただけの自由な時間を手に入れる “ジャストフィット”投資法をみなさまにお教えしています。 時間/お金/場所の「制限ゼロ」の人生を送る仲間を増やしたい、 その夢に向かって、日々活動しています。 2019年7月に初の著書の出版を予定。